現金とローンはどちらが良い？

ローン購入と現金購入、投資用マンションを買う場合、どちらがメリットがあるかを比較しながら紹介したいと思います。

レバレッジ効果でローン利回りアップ

一般的にマンションを購入するのであれば、ローンより現金が得だろうと思われる方も多いと思いますが、今回、マンションを購入する目的が投資であることを考えると、やや話は違ってきます。
それは、投資の世界には、「レバレッジ」という効果があるからです。

レバレッジは、他人資本を使い、自己資本の利益率を高めることや、もしくは倍率そのものを指した言葉です。
これを利用すると、資金を借入で賄い、自己資金以上の投資を行うことができます。

レバレッジという言葉が良く使われている株に例えると、次のようになります。

例えば、100万円の資金で株を買い、それを担保にさらに借り入れをしたとすると、このとき担保掛目が80%なら80万円借りられます。
その80万円でさらに株を買い増すと合計180万円。
これで180%のレバレッジとなります。

レバレッジは、もともとは「てこ（lever）」の作用から由来しており、投資において、手持ちの資金よりも多い金額を動かすことを表しています。

マンション投資では、ローンを利用した場合、このレバレッジ効果が働き、
もう一つの利回りが発生します。

ローンを利用すると一般的に頭金は5％ほどになります。
仮に1,500万円の物件の場合、80万円です。
ローン金額は1,420万円、35年払いで金利3％と仮定します。
手取り利回り5.5％、年間の賃料が手取り82.5万円、年間の支払いが65.5万円、差額収入が17万円です。

差額収入の17万円を投資資金の80万円で割り、パーセンテージに換算してみると、利回りは実に21％にものぼることになります。

これは、ファンド（証券）業界で良く使われている指標で「自己資本手取額利回り」（キャッシュ・オン・キャッシュリターン＝CCR）と呼ばれています。

マンションを投資目的で購入する場合では、レバレッジ効果を期待して、ローンを組める人はローンを利用した方が利回りは良くなります。